জমি ও স্থাবর সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে প্রচলিত সর্বনিম্ন মৌজা মূল্যের পদ্ধতি থেকে সরে এসে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের উদ্যোগ নিয়েছে সরকার। এ লক্ষ্যে ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করা হয়েছে। নতুন নিয়মে বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে কমিটি গঠন করে জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করা হবে।
গত ১১ নভেম্বর বাংলাদেশ গেজেটে প্রকাশিত এক প্রজ্ঞাপনে এ সংশোধন আনা হয়। সংশোধিত বিধিমালায় আগের নাম থেকে ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। পাশাপাশি সম্পত্তির বাজারমূল্য বলতে প্রকৃত বাজারমূল্য বোঝানো হয়েছে। ফলে আগের মতো শুধু সর্বনিম্ন মূল্য নির্ধারণের পরিবর্তে বাস্তব বাজারদর বিবেচনায় নিয়ে মূল্যতালিকা তৈরির বিধান করা হয়েছে।
তিন স্তরে মূল্য নির্ধারণ কমিটি
নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে তিন ধরনের কমিটি সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে।
সিটি করপোরেশন এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে বিভাগীয় কমিশনারের নেতৃত্বাধীন বিভাগীয় কমিটি। পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্য জেলা প্রশাসকের নেতৃত্বে জেলা কমিটি কাজ করবে। অন্যদিকে এসব এলাকার বাইরে উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তার নেতৃত্বে উপজেলা কমিটি দায়িত্ব পালন করবে।
কমিটিগুলোতে প্রশাসন, ভূমি, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, কর ও সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা থাকবেন। সংশ্লিষ্ট এলাকার সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণে তাঁদের মতামত ও তথ্য বিবেচনায় নেওয়া হবে।
যেসব বিষয় বিবেচনায় নেওয়া হবে
নতুন মূল্যতালিকা তৈরির ক্ষেত্রে জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থানের পাশাপাশি সড়ক যোগাযোগ এবং অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনা করা হবে। এ ছাড়া সরকারি সম্পত্তি ও বিভিন্ন উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত মূল্য, স্থানীয় বাজারদর এবং গণশুনানির মাধ্যমে পাওয়া নির্ভরযোগ্য তথ্যও কাজে লাগানো হবে।
সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য ও আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্যও মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বিবেচনায় থাকবে। একই এলাকার জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী বাজারমূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে।
নতুন নিয়মে কমিটিগুলোর তৈরি মূল্যতালিকা তিন বছর কার্যকর থাকবে। তবে মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে বিদ্যমান মূল্য পর্যালোচনা করে সংশোধিত তালিকা তৈরির প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে।
অনলাইন মূল্যায়ন ব্যবস্থা তৈরির উদ্যোগ
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী জানিয়েছেন, প্রযুক্তিনির্ভর পূর্ণাঙ্গ মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালু না হওয়া পর্যন্ত কমিটির মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতিটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা হিসেবে কাজ করবে।
দ্য ডেইলি স্টারকে দেওয়া তাঁর বক্তব্য অনুযায়ী, দক্ষিণ কোরিয়ার সহযোগিতায় সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে একটি স্বয়ংক্রিয় অনলাইন ব্যবস্থা তৈরির কাজ চলছে। জমির পরিমাপ, মালিকানা-সংক্রান্ত তথ্য, ভৌগোলিক অবস্থান, জমির দাম এবং এলাকার উন্নয়নের মাত্রাসহ বিভিন্ন সূচক ব্যবহার করে এ ব্যবস্থা গড়ে তোলার পরিকল্পনা রয়েছে।
সচিবের ভাষ্য অনুযায়ী, প্রস্তাবিত ব্যবস্থাটি নির্দিষ্ট মানদণ্ড ও সূত্রের ভিত্তিতে সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। এটি তৈরি করতে আরও এক থেকে দেড় বছর সময় লাগতে পারে। চালু হলে তথ্য নিয়মিত হালনাগাদ করার সুযোগ থাকবে।
রাজস্ব আদায়ে কী প্রভাব পড়তে পারে
পুরোনো পদ্ধতিতে মৌজা মূল্য অনেক ক্ষেত্রে প্রকৃত বাজারদরের তুলনায় কম থাকায় দলিলে সম্পত্তির মূল্য কম দেখানোর সুযোগ তৈরি হতো। এতে সরকার নির্ধারিত কর ও নিবন্ধন ফি আদায়ের ক্ষেত্রে রাজস্ব ক্ষতির ঝুঁকি ছিল।
নতুন পদ্ধতিতে প্রকৃত বাজারমূল্য বিবেচনায় নেওয়া হলে দলিল নিবন্ধনে ঘোষিত মূল্য ও বাজারদরের ব্যবধান কমতে পারে। এতে রাজস্ব আদায় বাড়ার পাশাপাশি সম্পত্তি লেনদেনে স্বচ্ছতা তৈরির সুযোগ রয়েছে।
তবে নতুন মূল্যতালিকা কীভাবে বাস্তবায়িত হবে এবং এর ফলে জমি নিবন্ধনের মোট ব্যয় কতটা বাড়বে বা কমবে, তা নির্ভর করবে কমিটিগুলোর মূল্যায়ন ও সংশ্লিষ্ট ফি-কর কাঠামোর ওপর।
